Loi Pinel
A qui s'adresse la loi Pinel ?
La Loi Pinel concerne les ménages dont le montant d’impôt sur le revenu est supérieur à 2500€/an même s’ils n’ont pas d’épargne car il est possible d’acheter sans apport dans le cadre de la loi Pinel.
Pourquoi investir dans la loi Pinel ?
La loi Pinel répond à plusieurs objectifs :
- Une Réduction d’impôt au travers d’un dispositif avantageux
- Le Développement du patrimoine grâce à l’investissement immobilier
- La Préparation de la retraite par la création de rente à terme
- La Protection de la famille grâce aux assurances adossées à l’investissement immobilier.
A quoi sert la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif mis en place par l’état pour répondre au problème de la carence de logements.
A ce jour, on compte 3 millions de mal logés et 1 million de logements manquants en France.
Face à ce constat, l’état avait le choix : soit il subventionnait lui-même la construction, soit il faisait appel aux contribuables.
L’idée est donc qu’au travers du dispositif Pinel , les particuliers, en contrepartie d’un avantage fiscal, répondent à une problématique publique en lieu et place de l’état.
Au passage, celui-ci sera aussi gagnant puisqu’au-delà de la création d’emploi dans le bâtiment, il récupérera la TVA sur l’investissement ainsi que des taxes foncières et d’habitation.
Le principe de la loi Pinel
La loi Pinel consiste en l’achat d’un appartement neuf, ou en cours de construction, plus techniquement appelé VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
Celui-ci doit répondre aux normes RT 2012, qui encadre les constructions neuves en France, et dont l’objet est de limiter la consommation énergétique des bâtiments.
La limite d’investissement annuelle est de :
- 300 000 euros
- Deux acquisitions.
A l’origine, cette limite d’investissement se comptait sur l’année d’investissement, c’est à dire l’année de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Depuis le 1er janvier 2020, c’est l’année de l’achèvement des travaux qui est pris en compte dans le calcul du plafond.
L’investisseur a pour obligation de louer nu, par opposition à meublé, pour une durée minimale de 6 ans.
Des réductions d'impôts importantes
Le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux importants en fonction de deux paramètres : le montant de l’investissement et la durée de détention de l’appartement.
- 12% du montant de l’investissement pour 6 ans de location
- 18% de réduction d’impôts pour 9 ans de location
- 21% de réduction d’impôts pour 12 ans de location
Soit 2% de réduction d’impôts chaque année les 9 premières années et 1% de réduction d’impôts par an les 3 dernières années.
Les investisseurs s’engagent dans un premier temps pour 6 ans seulement. C’est uniquement lors de la déclaration de revenus effectuée la 7ème année qu’ils doivent faire part de leur choix de poursuivre le dispositif ou non. S’ils décident de prolonger, ils s’engagent alors de nouveau pour 3 ans.
Exemple
Mr et Mme Pinello achètent un appartement de 300 000€.
- Ils bénéficient de 6000€ de réduction d’impôts chaque année durant 6 ans soit 36 000€.
- Au terme des 6 ans, ils décident de rester dans le cadre de la loi : ils disposent alors de 3 années supplémentaires à 6000€ de réduction, soit 18000€ de gain additionnel.
- Au moment de choisir l’option fiscale à l’issue de la 9ème année, ils font part de leur souhait de continuer jusqu’à la douzième année et s’engagent de nouveau pour 3 ans avec 3000€ d’économie annuelle ; soit 9000€.
Au total, ils auront économisé 63000€ d’impôts sur 12 ans.
Des possibilités de sorties anticipées
La loi Pinel offre 3 possibilités de sortie anticipée du dispositif avant les termes légaux des 6, 9 et 12 ans :
- Le décès
- L’invalidité
- La perte d’emploi
Dans le cas de la perte d’emploi, l’investisseur peut revendre son bien, rembourser le capital restant dû à la banque sans perdre les économies d’impôts générées.
Les conditions à respecter pour bénéficier de l'économie d'impôts
Plusieurs règles ont été mises en place pour encadrer la loi Pinel. Ces règles, qui n’existaient pas forcément dans les dispositifs précédents, sont aussi des éléments de sécurisation de l’investissement.
Investir dans une zone éligible à la loi parce que présentant une forte tension locative. Ce qui restreint l’investissement en loi Pinel à 10% du territoire français. il s’agit des zones A, A Bis et B1. les zones B2 et C sont exclues de ce dispositif.
En fonction des zones, il est nécessaire de respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Les plafonds de loyer en loi Pinel
Pour bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel, il est nécessaire de respecter les plafonds de loyer en fonction des zones. Les plafonds les plus élevés se trouvent en zone A bis, et les moins élevés en zone B1, la zone B2 et la zone C n’étant plus éligibles.
Consultez les plafonds des loyers en fonction des zones
Les plafonds de ressources en loi Pinel
Dans le cadre du dispositif Pinel, il est également obligatoire de respecter des plafonds de ressources dans le choix de ses locataires. Le revenu fiscal de l’année N-2 ne doit pas dépasser un certain montant qui diffère en fonction des zones.
Plafonds des ressources des locataires en fonction des zones
Simuler mon plafond de loyer
Exemple
Notre investisseur acquiert un bien à Chatillon d’une surface de 40 m2 au prix de 300 000€.
Cet investissement lui permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts calculé sur la base sera 40 * 5500 € = 220 000€
Son gain fiscal sera donc plafonné à 4400€ par an et non à 6000€ comme son montant d’investissement le lui donnait droit.
La lettre initiale de la loi prévoyait une quotepart minimum de 20% de propriétaires occupants.
FAQ
Comment fonctionne la loi Pinel ?
Il faut acheter un appartement neuf respectant les normes RT2012 dans une zone éligible, respecter des plafonds de ressources des locataires seul ou en couple, et des plafonds de loyers en fonction des zones A, A bis, B1. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles. Il faut louer au titre de la résidence principale du locataire.
Qui a le droit à la loi Pinel ?
Tous les investisseurs qui ont acheté un appartement neuf entre le 1er janvier 2016 et jusqu’au 31 décembre 2024. L’appartement doit se situer dans une zone éligible.
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