Une acquisition dans le cadre de la loi Pinel ou plus largement en VEFA fait l’objet d’un enchaînement d’étapes. Nous faisons le point sur chacune d’entre elles.
La réservation
Dans le cadre d’un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), c’est-à-dire lorsque le bien n’est pas encore achevé mais est en cours de construction, vous allez mettre une option sur un bien auprès d’un promoteur par l’intermédiaire d’un contrat de réservation pour lui faire part de votre volonté d’acquérir le bien à l’issue de l’obtention du financement.
Dans le cas où le bien qui fait l’objet de l’acquisition en loi Pinel est achevé, vous allez à ce moment-là signer un compromis de vente, tout comme dans le cadre d’une vente immobilière classique d’un bien ancien.
Attention, pour rappel, pour être éligible à la loi Pinel, le bien doit être neuf, c’est-à-dire ne jamais avoir été occupé.
Le financement
Une fois le contrat de réservation signé, il vous faudra, dans le cadre d’un achat à crédit, option la plus recommandée dans le cadre d’un investissement immobilier locatif tel que la loi Pinel, obtenir le financement de la part de la banque. Vous pourrez pour cela passer par l’intermédiaire d’un courtier dont la mission sera d’obtenir les meilleures conditions de financement.
L’acquisition (signature notaire)
Une fois le crédit obtenu, c’est le moment de passer chez le notaire.
C’est l’étape au cours de laquelle vous devenez officiellement propriétaire de votre bien. Jusqu’en 2019, c’est cette date qui était retenue dans le calcul du montant maximal d’investissement annuel. Depuis 2020, c’est la date d’achèvement des travaux qui est prise en considération pour le calcul du plafond d’investissement autorisé par la loi, soit 300 000€.
La construction
Au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, vous devez débloquer une partie du montant de l’acquisition du bien en fonction de l’avancée des travaux. Ce montant est de 30% du prix du bien si vous n’avez pas effectué de dépôt de garantie lors de la réservation.
Ensuite, le promoteur vous fait parvenir des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux, en suivant l’échelonnement suivant :
- 35% du bien du bien immobilier à l’achèvement des fondations
- 50 % du prix du bien immobilier à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée
- 65 % du prix du bien immobilier à l’achèvement du dernier plancher haut
- 70% du prix du bien immobilier à la mise hors d’eau (toitures posées)
- 80 % du prix du bien immobilier à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
- 90 % du prix du bien immobilier à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble
- 100 % à la remise des clés, dès lors que le logement est conforme au contrat.
L’achèvement des travaux et livraison
Une fois le bien achevé, le promoteur vous invite à la livraison du bien pour effectuer la remise des clés. Lors de ce rendez-vous, vous allez réaliser un état des lieux et vérifier que le bien est conforme au contrat. Si vous constatez le moindre défaut ou malfaçon, vous allez émettre ce que l’on appelle des réserves que le promoteur aura l’obligation légale de lever.
L’année de l’achèvement des travaux marque également l’année du démarrage de la défiscalisation. Ainsi, si votre bien est achevé en 2020, vous allez pouvoir appliquer le montant de la réduction d’impôt sur les impôts payés au titre des revenus de l’année 2020.
La mise en location
Une fois le bien réceptionné, le locataire qui est parfois sélectionné en amont de la livraison pourra prendre possession des lieux. Si le locataire n’a pas encore été sélectionné, le gestionnaire conservera les clés pour être en mesure de faire visiter le bien immobilier aux candidats locataires. Pour rentrer dans le cadre de la loi Pinel, le bien immobilier doit être loué dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux.
Dès que le bien est loué, vous commencez à percevoir les loyers tous les mois.
La déclaration fiscale
Votre bien est achevé en 2020, vous devrez, au moment de la déclaration de revenus, au printemps 2021, faire part de votre investissement loi Pinel à l’administration fiscale, et donc de votre droit à une réduction d’impôt. Au-delà de l’indication du prix du bien dans le lequel vous avez investi et du montant de la réduction fiscale attendue, vous allez devoir effectuer la déclaration d’engagement de location initiale. Il est recommandé de vous engager d’abord pour 6 ans, et seulement à l’issue de ces 6 ans, d’indiquer votre souhait ou non de vous réengager à louer le bien pour trois années supplémentaires.
Quoi qu’il en soit, les 9 premières années, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt annuelle de 2% du montant de l’investissement.
La fin de l’engagement de location
À l’issue de la durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans selon le choix de l’investisseur, vous ne bénéficiez plus de l’avantage fiscal. Vous pouvez revendre le bien. Vous pouvez également continuer de le louer en déplafonnant les loyers, transformer votre location en location meublée pour optimiser votre fiscalité et ne pas payer d’impôt sur vos loyers. Vous avez aussi la possibilité de disposer du bien pour en faire votre résidence secondaire si le lieu s’y prête. Bref, vous l’aurez compris, un bien acquis au départ dans le cadre de la loi Pinel vous offre à l’issue de la durée de location minimum un éventail de possibilités de reconversion.
L’accompagnement Epsilium
Epsilium vous accompagne dans chacune de ces étapes : depuis la sélection du bien immobilier jusqu’à la sortie du dispositif à l’issue des 6, 9 ou 12 ans en passant par le financement, les déblocages de fonds, la livraison et la gestion du bien. Investir avec Epsilium, c’est la garantie d’acheter un appartement clé en main en tote sécurité et d’avoir un interlocuteur dédié tout au long du dispositif.
L’accompagnement Epsilium en infographie
