Loi Pinel 2021 : la fin de l’éligibilité des maisons individuelles

À compter du 1^er janvier 2021, le dispositif sera recentré aux seuls logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs, autrement appelés BHC. Il ne sera donc plus possible d’acquérir une maison individuelle dans le cadre du dispositif Pinel.

C’est l’article 161 de la loi de finances n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 pour 2020 qui stipule :

« A la première phrase du premier alinéa du A du I de l’article 199 novovicies du code général des impôts, après le mot : « achèvement », sont insérés les mots : « dans un bâtiment d’habitation collectif ». II. – Le I s’applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021. »

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000039683923?r=wiSDtesnQT

Quelle est la date de l’investissement à retenir dans le cadre de cette nouvelle application ?

Dans le cas où le contribuable construit lui-même son logement : c’est la date du dépôt du permis de construire qui est retenue.

En pratique, si vous souhaitez construire votre logement en loi Pinel, il est important de déposer le permis de construire au plus tard le 31 décembre, pour prétendre à la réduction d’impôt Pinel.

Dans le cas d’une acquisition en vente en l’état futur d’achèvement d’un logement neuf ou d’un logement à réhabiliter, c’est la date de signature de l’acte authentique de vente qui est prise en compte.

Pourquoi mettre fin au dispositif Pinel pour les logements individuels ?

L’objectif recherché par le recentrage de la loi Pinel aux logements situés dans des bâtiments d’habitation collectif est de réduire l’artificialisation des sols et l’étalement urbain.

Qu’est ce qui est compris dans la notion de logement d’habitation collectif ?

Le législateur et l’administration fiscale n’ont pas encore clairement défini quels critères doit présenter une construction pour être considérée comme un bâtiment d’habitation collectif.

Cependant, nous pouvons d’ores et déjà trouver plusieurs définitions en droit de la construction et droit de l’urbanisme.

Selon l’article R111 – 18 du code de la construction et de l’habitation, est considéré comme un bâtiment d’habitation collectif tout immeuble dans lequel sont superposés plus de deux logements distincts, soit au minimum trois logements superposés.

Source : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000039041344/2019-09-01/

Selon le même code, et plus précisément aux articles L. 231-1 et L. 232-1, est considéré comme une maison individuelle un immeuble d’habitation, ou à usage à la fois professionnel et d’habitation qui ne compte pas plus de deux logements.

Que retenir de tout cela ?

Au regard des différentes définitions existantes, on peut imaginer que sera considéré comme bâtiment d’habitation collectif :

– les constructions comportant plus de deux logements.

– des logements alignés et présentant une même et unique structure.

Quoi qu’il en soit, si vous investissez dans une maison individuelle dans le cadre de la loi Pinel en 2021, et avant que le législateur n’ait pris position sur le sujet, il est très important de demander au promoteur d’ajouter une condition suspensive exceptionnelle au contrat de réservation.

Quels sont les autres conditions que doit respecter un logement pour être éligible au dispositif Pinel en 2021 ?

Pour être éligible au dispositif Pinel, la construction du logement doit être achevée dans les 30 mois qui suivent l’acquisition du bien dans le cadre d’un investissement.

Dans le cas où le contribuable construit lui-même le logement, l’achèvement des travaux doit intervenir dans les 30 mois qui suivent le dépôt du permis de construire.

Le logement doit respecter le label et les normes techniques en vigueur au moment du dépôt du permis de construire.

Le logement doit être construit dans une zone éligible au dispositif Pinel zone A, zone A bis et Zone B1.

Une fois la construction achevée, il est encore nécessaire de respecter certaines règles pour bénéficier la de la réduction d’impôt notamment :

• louer le logement dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux.
• le loyer appliqué doit respecter des plafonds différents selon la zone dans laquelle se situe le bien :

Zone A bis : 17.43 €

Zone A : 12.95 €

Zone B1 : 10.44 €

Zone B2 : 9.07 €

• le locataire ne doit pas dépasser les plafonds de ressources définis par le législateur. Ces plafonds diffèrent selon la zone dans laquelle se situe le logement.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre guide sur la loi Pinel.