Loi pinel
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt dans la cadre du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, il est nécessaire de respecter des plafonds de ressources des locataires.
Un non-respect de ces plafonds entrainera une requalification de votre investissement et un remboursement de l’intégralité de l’avantage fiscal perçu.
Les revenus à prendre en compte sont ceux de l’année n-2.
Les conditions de ressources des locataires pour les baux conclus en 2020
Mis à jour le 08 Avril 2021
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt dans la cadre du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, il est nécessaire de respecter des plafonds de loyers. Ceux-ci diffèrent selon la zone.
Un non-respect de ces plafonds entrainera une requalification de votre investissement et un remboursement de l’intégralité de l’avantage fiscal perçu.
Les plafonds de loyers Pinel pour les baux conclus en 2021
Bien que les nouveaux plafonds de loyer Pinel pour 2021 ne soient pas encore officiellement publiés par Bercy, il est possible de les trouver sur le site du ministère de la cohésion et des territoires.
source : le site du ministère de la cohésion et des territoires
Les plafonds de loyers Pinel pour les baux conclus en 2020
Les plafonds de loyers Pinel pour les baux conclus en 2019
A compter du 1er janvier 2021, il ne sera plus possible d’investir dans des maisons individuelles dans le cadre de la loi Pinel.
En effet, le dispositif sera recentré aux logements situés dans les bâtiments d’habitation collectifs. L’objectif de ce recentrage est d’éviter l’artificialisation des sols et l’extension trop importante de l’espace urbain.
Les contribuables construisant eux-même le logement doivent déposer le permis de construire au plus tard le 31 décembre 2020 s’ils souhaitent bénéficier du dispositif Pinel.
Les contribuables faisant l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA doivent signer l’acte authentique de vente au plus tard le 31 décembre 2020 pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Le 17 décembre 2020, l’administration fiscale a apporté des précisions quant à la notion d’habitat individuel éligible à la loi Pinel. Voir le BOFIP
Sont considérées comme surfaces annexes au logement et pris en compte dans le calcul du plafond de loyer Pinel les agréments suivants :
- les caves,
- les sous-sol,
- les combles aménageables,
- les greniers aménageables,
- les remises,
- les ateliers,
- les séchoirs,
- les celliers externes,
- les balcons,
- les loggias,
- les vérandas,
- les terrasses accessibles en étage ou,
- les terrasses semi-enterrées.
Ne sont pas pris en compte dans le calcul du plafond de loyer Pinel:
- les garages,
- les jardins,
- les cours.
Attention,
- Toutes ces surfaces annexes doivent être pondérées de 50% dans le calcul du plafond de loyer Pinel,
- La surface retenue est plafonnée à 50% de 16m2 soit 8m2.
Les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel sont les suivantes :
- Le logement doit être situé dans une zone éligible au dispositif, c’est à dire les zones A, Abis, et B1,
- Le logement doit respecter les normes thermiques en vigueur lors du dépôt du permis de construire,
- Le logement doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique de vente,
- Il faut respecter les plafonds de ressources des locataires qui différent selon la zone (A, Abis, ou B1),
- Il faut respecter les plafonds de loyers propres au dispositif,
- Il faut louer le bien dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien,
- Les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021 doivent impérativement concerner des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif,
- Evidemment, ne pas oublier de procéder à la déclaration de l’investissement Pinel auprès de l’administration fiscale l’année qui suit l’achèvement des travaux . Exemple : si votre bien est livré en septembre de l’année n, vous allez déclarer le bien lors de la déclaration de revenus au mois de mai de l’année n+1. Retrouvez toutes les explications pour bien déclarer votre investissement en loi Pinel dans notre guide de la déclaration de l’investissement Pinel .
- Il faut ensuite déclarer l’investissement chaque année dans le cadre de la déclaration de revenus.
- Il faut louer le bien nu (par opposition à la location meublée) au titre de la résidence principale pendant au moins 6 ans.
Retrouvez dans le bulletin officiel des finances publiques et des impôts l’extrait qui parle de la loi Pinel
Dans le cadre d’un investissement en loi Pinel , le logement acquis ne doit pas dépasser les 5500€ par m2.
Si le prix du m2 excède ce montant, le logement reste tout de même éligible, simplement, la réduction d’impôt générée par l’investissement sera calculée sur la base des 5500 € par m2. L’avantage fiscal offert par le dispositif ne sera donc pas exploité au maximum.
Exemple :
- Un contribuable achète un appartement de 42 m2 au prix de 252 000€, soit pour un montant de 6000€ du m2.
- La valeur du bien retenue dans la calcul de la réduction fiscale sera de 42 x 5500€ = 231 000€
Sachant que le montant de la réduction d’impôt correspond à un pourcentage du montant de l’investissement, l’investissement connaitra ce que l’on appelle de la déperdition fiscale.
L’investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt importante qui s’élève à :
- 12% du prix du bien immobilier pour un engagement de location de 6 ans
- 18% du prix du bien immobilier pour un engagement de location de 9 ans
- 21% du prix du bien immobilier pour un engagement de location de 12 ans
L’évènement qui marque le départ de l’engagement de location est la date de signature du 1er bail de location qui suit la livraison.
Par exemple, si la livraison de votre appartement a eu lieu le 12 novembre 2020 et que la date de prise d’effet du premier bail de location est en date du 22 novembre 2020, alors, vous pourrez revendre votre bien à compter du 22 novembre 2026.
Il en est de même pour les autres dispositifs de défiscalisation immobilières comme la loi Scellier, la loi Duflot, etc. C’est à dire que la date à prendre en compte pour le démarrage de la durée minimale de détention avant la revente est la date de la signature du 1er bail de location.
Beaucoup pensent que c’est la date de livraison qui marque le début de ce délai mais c’est une erreur qui pourrait coûter cher à l’investisseur.
En effet, en cas de revente du bien avant les 6 ans de location, le contribuable se verra dans l’obligation de rembourser l’intégralité de l’avantage fiscal obtenu tout au long du dispositif.
Si je décide de proroger de 3 ans mon engagement Pinel, à quel moment puis-je revendre ?
Si vous décidez de proroger l’engagement de location pour une durée triennale, la date de départ pour cette nouvelle période d’obligation de location démarre au lendemain du terme de la période initiale.
Ainsi, vous ne pouvez revendre votre bien avant les 3 ans de location supplémentaires sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal obtenu durant cette deuxième période. L’avantage fiscal obtenu au cours de la période d’engagement initial de 6 ans, est à ce moment-là définitivement acquis (sous réserve d’avoir respecter les conditions à respecter en loi Pinel).
Le fonctionnement est le même en cas de prolongation pour une nouvelle période de 3 ans à l’issue des 9 ans de location.
A noter que le bien doit également être loué dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux sous peine de requalification de l’avantage fiscal.
Pour aller plus loin, vous pouvez consulter le bofip
Il est possible d’acquérir plusieurs appartements neufs en loi Pinel.
Cependant, il est nécessaire de respecter plusieurs plafonds.
D’abord, le plafond propre à la loi Pinel qui impose une limite de deux ordres à savoir :
- 2 investissements par année d’achèvement des travaux et,
- 300 000€ d’investissement par année d’achèvement des travaux.
Jusqu’au 31 décembre 2019, la date prise en compte dans le cadre de ce plafond de nombre et montant d’investissement était l’année d’acquisition, c’est à dire l’année de la signature de l’acte authentique de vente.
L’autre plafond à respecter est celui des niches fiscales qui exige que le montant de l’ensemble de vos réductions et crédits d’impôt n’excède pas 10 000€ par an (hors dispositif Malraux, Monuments historiques, Girardin Industrielle, Girardin habitation, loi Scellier).
Il est possible de louer son appartement à ses ascendants et descendants dans le cadre de la loi Pinel, ce qui n’était pas possible dans le cadre de la loi Duflot.
Une condition à respecter cependant pour bénéficier de la réduction d’impôt : il ne faut pas que le locataire du logement Pinel fasse partie du foyer fiscal du contribuable.
Lorsque vous réalisez un investissement en loi Pinel, vous percevez l’avantage fiscal une fois seulement le bien immobilier livré.
Si votre bien est livré en année n, vous allez l’indiquer dans la déclaration des revenus perçus en année n, dans le cadre de la déclaration que nous allez réaliser au printemps de l’année n+1.
Vous percevrez alors l’intégralité de l’avantage fiscal Pinel à l’été de l’année n+1 de la livraison du bien, c’est à dire l’année qui suit la livraison du bien.
A compter de l’année n+2, et pour toutes les années suivantes, vous percevrez l’avantage fiscal en 2 versements annuels :
- 60% de l’avantage fiscal est versé en janvier,
- 40% de l’avantage fiscal est versé en août.
Pour récapituler :
- En année n : livraison du bien,
- Au printemps de l’ année n+1 : déclaration de l’investissement Pinel dans le cadre de la déclaration annuelle des revenus,
- A l’été de l’année n+1 : perception de 100% de la réduction d’impôt,
- Au mois de janvier de l’année n+2 : perception de 60% de l’avantage fiscal,
- A l’été de l’année n+2 : versement des 40% restant de l’avantage fiscal.
Des cas de force majeure vous permettent de revendre votre appartement loué dans le cadre du dispositif Pinel avant la fin de la durée de l’engagement de location :
- Décès,
- Invalidité,
- Perte d’emploi.
Dans les 2 premiers cas, le financement est soldé par l’assurance décès-invalidité et dans le 3ème cas, vous avez la possibilité de revendre le bien, rembourser le capital restant dû et récupérer l’économie d’impôts que vous avez générée.
Dans le calcul du plafond de loyer Pinel, vous devez intégrer la surface des annexes du bien immobilier.
On prend en compte dans le calcul du plafond de loyer Pinel 50% de ces annexes, dans la limite de 16 m2.
Les annexes à prendre en compte sont les suivantes :
- les caves,
- les sous-sols,
- les remises,
- les ateliers,
- les séchoirs,
- les celliers intérieurs ou extérieurs au logement,
- les resserres,
- les combles et greniers aménageables,
- les balcons,
- les loggias,
- les vérandas,
- les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
