Bruno Le Maire, Ministre de l’Économie et des Finances, a annoncé ce jeudi 17 décembre que les conditions d’octroi de prêts immobiliers allaient s’assouplir en 2021.
Une bonne nouvelle alors que le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) avait, il y a un an, fixé des règles strictes en termes d’accords de prêt, avec comme objectif de limiter les dérives et les situations de surendettement des ménages français. Ces règles visaient à ne pas accorder de prêt si le taux d’endettement des emprunteurs après opération dépassait les 33%, et à limiter le nombre de crédits accordés sur une durée de 25 ans. La dernière recommandation portait sur le taux de crédits octroyés sans apport. Celui-ci ne devait pas dépasser les 15% de la production des organismes de prêts bancaires.
Des mesures qui ont porté leurs fruits comme l’indique le ministre et président du HCSF, puisque les crédits accordés à des ménages les portant à un taux d’endettement de plus de 33% a reculé de 7% en 2020 par rapport à 2019, et les prêts immobiliers s’étendant sur une durée d’amortissement de plus de 25 ans, diminué de 4%. L’observatoire du crédit logement évoque même que seulement 0,6% des prêts à l’accession ont été accordés sur des durées de plus de 25 ans.
La volonté affichée par Bruno Lemaire, au travers de l’assouplissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers, est d’aider les primo accédants cherchant à acquérir leur résidence principale.
Le taux d’endettement maximal passera de 33 à 35% et la durée de l’emprunt de 25 à 27 ans.
Il n’est pas non plus question de pratiquer un réel relâchement et le ministre de l’Économie et des Finances a par ailleurs fait savoir qu’il allait réunir le HCSF, la Banque de France et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution afin de déterminer « les modalités juridiques pour rendre ces dispositions contraignantes ».
En effet, toutes les banques n’ont pas respecté les recommandations, car elles n’étaient justement que des recommandations et non des obligations.
Une conjoncture bancaire sans précédent
En plus de devoir respecter les consignes du Haut Conseil de stabilité financière, la conjoncture bancaire actuelle rend d’autant plus complexe l’activité des établissements financiers.
Les taux n’ont jamais été aussi bas, et les banques voient en conséquence leurs marges rognées. Il est loin le temps ou les taux d’emprunt des prêts immobiliers observés s’élevaient à environ 5.2% en moyenne, c’était en janvier 2008. Le taux moyen observé en novembre 2020 s’élève à seulement 1.20%.
Dans un tel contexte, l’objet des banques n’est plus de prêter mais de commercialiser tous leurs produits annexes : assurances décès invalidité, placements d’épargne tel que livret A, PEA, mais aussi les assurances propriétaires non occupant, les assurances d’habitation, etc. Ce qu’ils recherchent finalement au-delà du simple prêt est la relation bancaire dans son intégralité avec notamment la domiciliation des revenus. Il devient de plus en plus difficile aujourd’hui de bénéficier d’un prêt dans une banque sans contrepartie.
Un autre paramètre et non des moindres vient réguler l’activité des banques, il s’agit des réformes Bâle II et Bâle III. Leurs objectifs visent à renforcer le système financier, et notamment la solidité financière des banques par le respect d’un ratio minimum de fonds propres.
En conséquence, les banques doivent désormais accorder une grande vigilance à leur risque de crédit, c’est-à-dire, le risque de défaut de remboursement de la part de l’emprunteur en fonction du type de crédit, de la durée, et de la garantie prise sur le crédit (garantie hypothécaire, caution, ou privilège du prêteur de deniers). C’est ainsi que les banques ont dû réduire leur enveloppe de prêt.
C’est donc sans surprise que l’on découvre les indicateurs de l’activité des prêts immobiliers en France en 2020 publiés par L’observatoire du logement qui révèlent que le nombre de prêts immobiliers accordés a chuté de 18% entre 2019 et 2020 et que le montant des prêts accordés a, lui, reculé de 15.7%.
On observe aussi que le montant de l’apport personnel des emprunteurs a augmenté de 11% en glissant entre 2019 et 2020 alors qu’il avait reculé de 5.2% entre 2018 et 2019.
Une relation banque-courtier plus que jamais complexe
Compte tenu du fait que :
- premièrement, la marge minime dont les banques bénéficient sur les prêts immobiliers au regard des taux historiquement bas comparativement à ce qu’ils ont pu connaître quelques années en arrière, et que,
- deuxièmement, les enveloppes de prêts sont réduites,
les banquiers voient les courtiers comme une charge supplémentaire qu’ils vont devoir rémunérer pour l’apport d’affaires. La relation devient donc forcément compliquée.
Pour preuve, la franchise de courtage « Meilleur Taux » a perdu en 2020 ses conventions avec deux banques nationales, la BNP Paribas et le LCL, notamment à cause des nombreuses délégations d’assurance qui étaient souscrites par les clients sous l’impulsion des courtiers dont l’objet est de toujours aller chercher les meilleures conditions de crédit pour leurs clients. Cela s’est avéré être un gros manque à gagner pour ces deux banques en 2020, qui ont donc préféré mettre un terme à leur collaboration.
