Nombreux sont les Français qui ont des idées reçues sur la loi Pinel et n’osent alors pas se lancer. Pour les convaincre et les rassurer, nous avons décidé de compiler dans cet article les 5 idées reçues les plus fréquentes sur le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu en France.
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Idée reçue n°1 : La loi Pinel, c’est trop beau pour être vrai
La loi Pinel a, certes, beaucoup d’avantages, mais pour comprendre pourquoi elle n’est pas « trop belle pour être vraie », il faut revenir à l’origine et au principe de cette loi.
En investissant dans l’immobilier locatif neuf, vous répondez à une problématique publique à la place de l’Etat, c’est la carence de logement en France.
D’autre part, l’Etat récupère l’intégralité de l’avantage fiscal qu’il vous octroie sur toute la durée du dispositif dès la première année grâce à la TVA qui représente 20% du prix du bien, les cotisations URSSAF, etc.
De plus, en investissant dans l’immobilier neuf, vous soutenez aussi le secteur du BTP et créez de l’emploi, faites mécaniquement baisser le taux de chômage, etc.
Ce dispositif ne fonctionne bien que parce que tout le monde y trouve son compte : l’Etat français a tout intérêt à inciter le contribuable à investir, et l’investisseur se constitue quant à lui un patrimoine tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Tout le monde est gagnant !
Idée reçue n°2 : Seuls les ménages déjà riches peuvent profiter de la loi Pinel
L’une des principales idées reçues sur la loi Pinel concerne ceux qui en bénéficient. Il est alors important de différencier les investisseurs et les locataires.
Dans le cas des locataires d’abord, il ne faut pas oublier que les logements loués dans le cadre de la loi Pinel doivent respecter les plafonds de loyer et de ressources fixés par l’Etat. Pour pouvoir être locataire dans un appartement loué en loi Pinel, il ne faut donc pas dépasser les plafonds de revenus fixés.
Par exemple, si un couple souhaite louer à Paris, il ne devra pas gagner plus de 57 489€ par an. Dans le cas d’une personne seule qui souhaiterait louer à Annecy par exemple, elle ne devra pas gagner plus de 31 352€ par an. Nous voyons donc facilement qu’il ne s’agit pas de ménages aisés, mais plus de ménages issus de la classe moyenne.
Du côté des investisseurs, la Cour des Comptes affirme que les trois-quarts des investisseurs en loi Pinel ont des revenus inférieurs à 70 000€ par an. Même si ce dispositif n’est donc pas réservé aux ménages riches, il est vrai que ce revenu moyen correspond cependant à celui d’une classe moyenne assez aisée.
Cela s’explique notamment par le fait que pour que l’investissement en loi Pinel soit rentable, il est nécessaire de payer au moins 2500€ d’impôt par an car le montant de la réduction d’impôt qu’offre la loi correspond à un pourcentage du prix du bien.
Idée reçue n°3 : Le dispositif Pinel est risqué et pas rentable pour les investisseurs
Dire que le dispositif Pinel ne présente aucun risque pour les investisseurs serait un mensonge. Comme tout investissement, l’investissement locatif, y compris en Pinel, comporte une part de risque : ne pas trouver de locataire, ne pas revendre le bien correctement, avoir une rentabilité trop faible, etc. Cependant, l’investissement locatif en loi Pinel permet de limiter les risques, car il est bien mieux calibré et plus sécurisé que les dispositifs ayant pu exister par le passé.
En effet, le zonage mis en place par l’Etat offre de très belles garanties quant à la location du bien : puisqu’il sera forcément situé en zone tendue où les besoins locatifs sont les plus importants, il y a très peu de risque de vacance locative, d’autant plus grâce à son loyer plafonné qui attirera de nombreux locataires.
Même si le risque zéro n’existe pas, nombre d’entre eux peuvent être anticipés et évités, notamment grâce à l’accompagnement par un conseiller. Ce dernier s’assurera par exemple que votre futur bien est idéalement placé et qu’il correspond aux attentes du plus grand nombre de locataires potentiels, permettant ainsi d’éviter la vacance locative. Il vous conseillera également sur le bien en lui-même, vérifiera qu’il est conforme à vos attentes et qu’il n’est pas proposé à un prix surévalué.
Idée reçue n°4 : On paye plus cher son bien en achetant en Loi Pinel
Tout d’abord, « acheter en loi Pinel » ne veut rien dire : on achète seulement un bien neuf, et on peut ensuite bénéficier d’une réduction d’impôt grâce au dispositif Pinel.
De fait, un « bien Pinel » n’existe pas non plus, puisque tous les biens neuf situés en zones tendues sont éligibles, et peuvent être achetés autant pour un but de défiscalisation que pour un objectif de résidence principale. Ces biens ne sont donc pas plus chers, car ils coûtent la même chose que l’on veuille les acheter pour y vivre ou pour défiscaliser.
Cependant, cette idée reçue s’explique par le fait que seuls les appartements neufs sont éligibles, et que ces derniers sont évidemment plus chers que les biens anciens. Même si vous achetez un bien neuf pour y vivre et non à des fins de défiscalisation vous le paierez forcément plus cher qu’un bien ancien, et cela n’a donc rien à voir avec le dispositif Pinel.
Cela s’explique notamment par le fait qu’en neuf, l’acheteur n’aura à réaliser aucun travaux pendant 10 ans, les biens bénéficieront des dernières normes énergétiques, et seront également protégés par les garanties décennales et dommages-ouvrage. De plus, les frais de notaire sont moins élevés dans le neuf.
Idée reçue n°5 : Acheter sans apport, c’est impossible
Contrairement aux idées reçues, il n’est pas nécessaire de mettre de l’apport dans le cadre d’un investissement en loi Pinel. Cela est même déconseillé. L’intérêt principal de cet investissement immobilier consiste à faire financer le bien au maximum par les autres, c’est-à-dire grâce à l’impôt que vous auriez quoi qu’il arrive dû payer (à fonds perdus) et grâce aux loyers que vous percevrez chaque mois de votre locataire en injectant le moins d’argent possible de votre poche.
