Lorsque des locaux d’habitation sont loués meublés, ils n’appartiennent pas à la catégorie des revenus fonciers, mais relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Ils sont donc assimilés aux revenus que perçoivent les commerçants, artisans ou prestataires de services.
Quels sont les types de logements concernés ?
La location meublée peut concerner différents types d’activité et doit porter avant toute chose sur des locaux d’habitation. Il peut alors s’agir de location saisonnière, de chambres pour étudiants, de chambres en EHPAD, de résidences de tourisme, senior, hôtelières ou même de gites ruraux.
Comment est exercée cette location ?
La location peut être exercée en direct, vous mettez vous-même votre appartement en locations meublée. Le propriétaire cherche lui-même son locataire, signe son contrat de location, encaisse les loyers, et s’occupe de l’entretien global de son bien.
Le propriétaire peut choisir de passer par un intermédiaire, en l’occurrence une agence immobilière et décider de lui confier ainsi un mandat de gestion.
Une autre option consiste à mettre en place un bail commercial, comme on le retrouve souvent dans le cadre des résidences étudiantes, de tourisme, hôtelière, senior ou en EHPAD. Dans le cadre de ce bail, la résidence devra proposer au moins 3 des 4 services suivants :
- accueil,
- ménage,
- petit-déjeuner,
Ces services doivent être proposés par l’exploitant de la résidence et non par le propriétaire en direct afin d’éviter toute requalification.
Investir à plusieurs en location meublée
La location meublée peut aussi se faire au travers d’une société.
Cependant, faire de la location meublée au travers d’une SCI nécessite que celle-ci soit soumise à l’impôt sur les sociétés. En effet, la location meublée étant considérée comme une activité commerciale, les revenus tirés de cette activité s’avèrent être des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et oblige la société civile immobilière à être assujettie à l’impôt sur les sociétés, ce qui n’est pas sans conséquence sur la fiscalité.
La société privilégiée pour la location meublée sera alors la SARL de famille, car elle permet de faire de la location meublée tout en optant pour l’imposition à l’IR de ses associées.
Quel est le mobilier nécessaire pour pouvoir louer son appartement en meublé ?
Au-delà du critère obligatoire de la décence, le propriétaire doit mettre à disposition un ameublement minimum :
- literie avec couette ou couverture,
- volets ou rideaux dans les chambres,
- plaques de cuisson,
- four ou un four à micro-onde,
- réfrigérateur,
- congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°,
- vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas,
- ustensiles de cuisine,
- table,
- sièges,
- étagères de rangement,
- luminaires,
- matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …).
Encore une fois, il conviendra de respecter cette liste au risque de voir les recettes de son activité de location meublée requalifiées en revenus fonciers.
Conditions de location d’un appartement meublé
Les conditions de location sont également différentes entre les biens loués en nu par rapport au meublé.
| Caractéristiques | Location nue | Location meublée |
| Durée du bail | 3 ans | 1 an |
| Dépôt de garantie | 1 mois | 2 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Préavis de l’occupant | 3 mois | 1 mois |
La durée du préavis du locataire peut être ramenée à 1 mois en fonction de la zone dans laquelle est située le logement. De la même manière, la durée du bail en location meublée peut être réduite à 9 mois dans le cas où la location est accordée à un étudiant.
Différentes options du statut de loueur meublé
Au sein du statut de loueur meublé existent trois sous-statuts distincts :
Le loueur meublé professionnel
Ce statut est réservé aux personnes qui font de leur activité de location une activité professionnelle. Il convient de respecter trois conditions :
- l’inscription au registre du commerce et des sociétés d’au moins un des membres du foyer fiscal en tant que loueur professionnel,
- les recettes annuelles issues de cette activité doivent être supérieures à 23 000€ par an pour l’ensemble du foyer fiscal,
- ces recettes doivent être supérieures aux revenus d’activité du foyer fiscal. Il convient également d’y ajouter les pensions perçues et les rentes viagères.
Le loueur meublé non professionnel
Il correspond aux personnes ne répondant pas aux critères du loueur meublé professionnel citées plus haut. Ainsi cela concerne les investisseurs qui :
- ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur meublé professionnel,
- enregistrent moins de 23 000€ de chiffre d’affaires annuel (toujours au niveau du foyer fiscal),
- ont un chiffre d’affaires annuel qui ne dépasse pas celui des revenus d’activité du foyer fiscal.
Ce sous-statut représente aujourd’hui la majorité des personnes louant des locaux d’habitation meublée et c’est donc celui que nous retiendrons pour les explications à venir.
La location meublée en Censi-Bouvard
Cette nouvelle catégorie a été créée par la loi de Finances de 2009 et concerne les personnes qui réalisent un investissement immobilier locatif dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Celui-ci offre une réduction d’impôt. La particularité du dispositif dont le montant d’investissement est plafonné à 300 000€ par an ne permet pas de pratiquer l’amortissement comptable.
Pourquoi investir dans une résidence en location meublée, type résidence étudiante, médicalisée, senior, ou en EHPAD ?
Il est possible d’investir dasn des résidences sénior ou des Ephad fans le cadre de la location meublée
L’investissement en loueur meublé dans ce type de résidence vous permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Ces options fiscales doivent être effectuées au moment de la première déclaration qui suit la livraison du bien.
Au-delà du dispositif fiscal Censi-Bouvard qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition HT sur 9 ans pour certaines catégories de résidences, la location meublée non professionnelle permet de profiter du régime de l’amortissement, autrement appelé le LMNP classique. Ce système permet à l’investisseur d’amortir le prix de l’immobilier (hors terrain) et ainsi de « gommer » sur la durée les loyers encaissés. Il en résulte un résultat comptable nul ou déficitaire qui n’engendrera pas de fiscalité.
Pour mémoire l’amortissement permet de matérialiser comptablement la dépréciation subie du fait de l’usure et du temps. Cet amortissement concerne aussi bien le logement loué que son mobilier.
Ainsi lorsque vous louez un bien meublé, vous allez déclarer des recettes : les loyers encaissés et en déduire des charges : intérêts d’emprunt, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, frais de comptabilité etc… Une fois les charges déduites, vous obtenez un résultat d’exploitation. Si ce résultat d’exploitation est positif, vous aurez la possibilité d’en déduire votre amortissement de l’année. Lorsque le résultat d’exploitation est négatif, vous n’avez pas la possibilité de déduire l’amortissement, il sera reporté sans limitation de durée et pourra être de nouveau utilisé lorsque le résultat d’exploitation redeviendra positif.
L’amortissement, qui constitue une charge comptable, n’engendre aucun décaissement et permet de neutraliser le résultat fiscal et donc de bénéficier sur le long terme d’un investissement générant des revenus non-fiscalisés.
Autre avantage fiscal, il est possible de récupérer la TVA lors de l’acquisition d’un bien meublé dans le neuf sous certaines conditions, notamment la fourniture de trois des quatre services para-hôteliers suivants au sein de la résidence : accueil, blanchisserie, ménage et petit-déjeuner. Vous achetez donc un bien sur la base de son prix hors taxe.
Puis-je occuper mon bien ?
Il semble légitime de se poser cette question. Dans les faits, il s’avère que cette idée n’est pas la bonne. Il est souvent difficile de concilier tous ses objectifs dans un seul et même projet : investissement et hébergement.
Tout d’abord, l’investissement se faisant dans le neuf, l’acquisition se fait entre 18 mois et 2 ans avant la livraison du bien. Il peut être difficile de se projeter sur son lien d’habitation à cette échéance, notamment dans le cadre d’une résidence étudiante, encore plus dans le cadre d’un EHPAD ou d’une résidence senior.
L’objectif premier de ce genre d’investissement étant de se générer des revenus complémentaires, l’occupation du bien vient automatiquement annuler cet avantage. Dans le cadre d’une résidence de tourisme, par exemple, le propriétaire peut demander une location dans la résidence, il pourra bénéficier à tes tarifs compétitifs d’un logement et jouir de tous les services de la résidence.
Puis-je revendre facilement mon bien ?
Comme tout bien immobilier, avant de songer à la revente, il convient de bien acheter, en gardant toujours en tête l’adéquation et la cohérence entre le localité et le prix.
Le profil type d’un acquéreur de ce type de bien est un investisseur, c’est-à-dire une personne souhaitant investir, accroitre son patrimoine tout en générant des revenus complémentaires non fiscalisés. En effet, le nouvel acquéreur pourra à son tour bénéficier de l’amortissement comptable et percevoir des revenus sans fiscalité. La notion d’affect étant quasiment inexistante dans ce type de produit, le marché des acquéreurs est un marché national. Par ailleurs, les tickets d’entrée sont relativement faibles eu égard à la typologie des biens.
