La SCI est une société civile immobilière. C’est un des modes de détention d’un bien immobilier, qui peut se faire soit en propre soit au travers d’une société.
Lorsque l’on décide de créer sa SCI (société civile immobilière) se pose la question de l’option fiscale. En effet, on peut choisir d’être fiscalisé à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Quelles sont les différences et les implications de l’une ou l’autre option ?
La SCI soumise à l’impôt sur le revenu
L’impôt sur le revenu est le régime fiscal par défaut qui s’appliquera en l’absence de mention expresse de votre part dans les statuts de votre SCI. Cela signifie que les bénéfices (ou le déficit) généré par la SCI sera supporté par ses associés en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. C’est pourquoi on dit souvent que la SCI soumise à l’impôt sur le revenu est fiscalement transparente.
Cette « transparence » a deux incidences :
- les revenus non perçus sont néanmoins imposés au niveau des associés
- les distributions futures de revenus n’engendrent pas de taxation pour les associés
Si l’associé est une personne physique, le résultat de la SCI sera imposable à l’impôt sur le revenu dans le cadre de ses revenus fonciers et donc fonction de sa tranche marginale d’imposition.
Si l’associé est lui-même une personne morale, le résultat sera de facto soumis à l’impôt sur les sociétés.
Que pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ?
Dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers il est possible de déduire un certain nombre de charges qui viendront minorer le résultat de l’opération. Au titre de ces charges, on peut noter :
- les intérêts d’emprunt,
- les frais de gestion,
- les primes d’assurances,
- la taxe foncière,
- les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation,
- les charges de copropriété.
La pratique de l’amortissement comptable n’est pas possible sur le bien immobilier.
Comme précisé plus haut, la fiscalité applicable sera celle de l’impôt sur le revenu avec application du barème (avec des tranches marginales d’imposition oscillant entre 0% et 45%) et à laquelle viendront s’ajouter les prélèvements sociaux (17,2%).
Dans le cas où l’associé est une personne morale, donc déjà soumise à l’impôt sur les sociétés, c’est la fiscalité des sociétés qui continuera de s’appliquer (entre 15% et 31% en fonction du chiffre d’affaires de la structure).
En cas de revente de mon bien, quelle est la fiscalité applicable ?
En cas de revente, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui va s’appliquer. La fiscalité sera calculée sur la base du prix de cession déduction faite du prix d’acquisition.
On entend par prix de cession le prix retranscrit dans l’acte authentique de vente ; par prix d’acquisition, on parle de prix de revient. Le prix de revient correspond au prix d’achat majoré des frais d’acquisition (au réel ou sur la base d’un forfait de 7,5% du montant de l’acquisition) et des travaux réalisés (au réel ou sur la base d’un forfait de 15% du montant de l’acquisition).
Ce différentiel entre prix de cession et prix de revient sera soumis au régime des plus-values immobilières. On applique un abattement sur cette plus-value immobilière pour durée de détention. Au-delà de 22 ans de détention la taxation disparaît. Il faut attendre 30 ans pour ne plus être soumis aux prélèvements sociaux (incluant CSG, CRDS, contribution additionnelle pour l’autonomie et prélèvement de solidarité).
La taxation sur les plus-values immobilières est de 19%, les prélèvements sociaux sont de 17,2%. Ce sont les associés qui sont soumis à cette taxation, à l’exception des associés soumis à l’impôt sur les sociétés, auquel cas les plus-values seront elles aussi taxées à l’impôt sur les sociétés.
Quel est le formalisme à respecter ?
La tenue de la comptabilité est simple et basée sur le système des encaissements/ décaissements, sauf dans le cas particulier de certains associés revêtant la personnalité morale ou assujettis à la TVA.
Une assemblée générale annuelle est obligatoire.
La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés
Cette option relève de la volonté manifeste des associés. Le choix pour cette option peut être effectué au moment de la constitution de la société ou au cours de la vie de la société.
Depuis le 31 décembre 2018, il est possible de revenir sur ce choix et l’option est révocable jusqu’à la 5ème année suivant le choix de l’option. Si l’option n’est pas révoquée pendant la période, elle devient irrévocable de fait. Si elle est révoquée, l’opération est alors assimilée à une cession d’activité et il n’est plus possible de revenir sur ce choix.
Il convient de noter que les SCI faisant de la location meublée sont automatiquement soumises à l’impôt sur les sociétés, puisque leur activité est commerciale. Dans ce cas, il n’est pas possible d’opter pour l’impôt sur les revenus.
Dans le cadre de l’impôt sur les sociétés, l’impôt est porté par la société et non par les associés. Si, par la suite, la société décide de procéder à une distribution des revenus, sous la forme de dividendes notamment, ceux-ci seront alors taxés à l’impôt sur les revenus au titre des revenus de capitaux mobiliers. Se posera alors la question du choix entre le PFU et le barème progressif en fonction de la tranche marginale d’imposition à laquelle appartient l’associé. Ces revenus auront donc subi l’impôt deux fois.
La distribution de dividendes ne pourra être effectuée que dans le cadre d’un résultat comptable positif.
Quelles sont les déductions possibles ?
Tous les frais sont déductibles des revenus fonciers, tous les travaux (y compris les travaux de construction), les intérêts d’emprunt, les rémunérations versées au dirigeant et l’amortissement de l’immeuble.
La fiscalité applicable est celle applicable aux sociétés, soit :
- 15% jusqu’à 38 120€ de bénéfices,
- 28% sur le bénéfice au-delà de 38 120€,
- 31% pour les entreprises réalisant un chiffre d’affaires supérieur à 250 000 000€ sur la part des bénéfices supérieure à 500 000€.
En cas de distribution de dividendes aux associés, les montants versés seront imposés soit au barème progressif (de 0% à 45%), soit au PFU (12,8%). On y ajoute ensuite les prélèvements sociaux de 17,2%.
En cas de revente de mon bien, quelle est la fiscalité applicable ?
Étant en société, la taxation des plus-values se fera sur le prix de cession, déduction faite de la valeur nette comptable. La valeur nette comptable correspondant au prix d’acquisition auquel on aura soustrait les amortissements passés. La plus-value ainsi calculée viendra s’ajouter au résultat annuel, donc taxable à l’impôt sur les sociétés (entre 15% et 31%).
La plus-value est souvent très importante puisqu’il y a réintégration des amortissements et donc une taxation qui peut être particulièrement lourde.
C’est la société qui encaisse le prix de cession. Si des sommes doivent être versées aux associés, elles seront de nouveau taxées (voir plus haut).
Quel est le formalisme à respecter ?
Le système de comptabilité est plus complexe puisqu’il s’agit d’une comptabilité commerciale basé sur le système de créances/ dettes incluant l’établissement d’un compte de résultat et d’un bilan comptable et donc d’un résultat fiscal. L’intervention d’un expert-comptable est souvent nécessaire.
La tenue d’une assemblée générale est, ici aussi, obligatoire.
Chacune des deux options présente des avantages certains, mais qui peuvent être lourds de conséquences en cas de revente. Il convient donc de se faire assister d’un professionnel qui pourra vous expliquer en détail les tenants et aboutissants de chacune des options évoquées.
