Comprendre un taux de crédit immobilier

Qu’est-ce que le taux de crédit ?

Le taux de crédit, ou encore taux nominal, est le taux d’intérêt qui va être appliqué au montant que vous allez emprunter afin de pouvoir calculer les intérêts que vous allez verser à l’emprunteur. C’est en quelque sorte le loyer de votre argent. Le taux nominal est toujours à rapporter à une durée pour pouvoir calculer le nombre de mensualités et le montant que vous aurez à payer à chaque échéance.

Le taux fixe

Dans le contexte actuel, où les taux sont à des niveaux historiquement bas, et dans la majorité des cas, on parlera des taux fixes. Un taux fixe est un taux qui restera le même pendant toute la durée du crédit.

Le taux variable

A l’inverse, un crédit à taux variable est un crédit dont les taux pourront varier à la hausse comme à la baisse, et dont la révision peut intervenir chaque année en fonction de l’indice auquel il se réfère.

Taux fixe ou taux variable ? 

Dans le cadre d’un emprunt à taux fixe, dès la mise en place de votre crédit vous connaitrez les modalités de remboursement du prêt contracté jusqu’à son terme. C’est à la fois rassurant et sécurisant pour l’emprunteur. Lorsque le niveau des taux est bas, il est préférable d’investir à taux fixe car la probabilité que les taux baissent est bien plus faible que la probabilité de hausse. On préfèrera donc sécuriser son opération.

A l’inverse, lorsque les taux sont élevés on pourra opter pour un financement à taux variable, avec l’optique de pouvoir bénéficier d’une baisse de ces taux au cours de la période de financement.

Quels sont les différents types d’intérêts d’emprunt ?

Il existe aussi différents types d’intérêt :

• Les intérêts simples qui correspondent aux intérêts payés sur le montant emprunté. Dans le cadre d’un emprunt à taux fixe, ces intérêts sont uniquement calculés sur le capital restant dû.
• Les intérêts composés sont des intérêts qui, à la fin de chaque période, sont ajoutés pour produire de nouveaux intérêts.
• Les intérêts intercalaires ne sont appliqués que lorsque vous débloquez les fonds de votre crédit immobilier en plusieurs fois. On retrouve souvent ce genre d’intérêts dans les acquisitions en VEFA (vente en état futur d’achèvement), c’est-à-dire les opérations effectuées dans l’immobilier neuf, où les fonds sont débloqués au fur et à mesure de l’avancée des travaux et non pas en une seule fois comme c’est le cas dans l’ancien.

Qu’est-ce qui détermine un taux de crédit immobilier ?

Le taux de crédit que la banque vous propose est la résultante de plusieurs composantes qui vont s’additionner :

• Le taux auquel la banque va se financer

En effet, la banque ne prête pas l’argent sur ses fonds propres, mais en empruntant cette somme sur le marché interbancaire. Sur des prêts de longue durée, l’indexation se fait sur les indices des obligations assimilables du Trésor.

• La marge commerciale
  Cette composante peut varier en fonction des objectifs que la banque s’est fixée, de la saisonnalité, de votre relation avec l’établissement bancaire, du volume d’affaires traité par le courtier etc…

• La durée du crédit
  Plus la durée du crédit est longue, plus grand est l’aléa d’impayé et donc plus le taux sera élevé. Les barèmes de taux évoluent donc à la hausse en fonction de la durée du crédit, entre 7 ans pour les plus courts et jusqu’à 30 ans dans des cas plus exceptionnels.

• La prime de risque
  Celle-ci va dépendre de la qualité du dossier de l’emprunteur. Le but de la banque va être d’essayer de catégoriser les investisseurs au regard de leurs profils. En fonction de ce profil, la banque sera plus ou moins encline à proposer un taux préférentiel ou non. Parmi les critères pris en considération, la banque retiendra si le futur emprunteur est fonctionnaire, salarié en CDI, chef d’entreprise, s’il a de l’ancienneté, s’il possède de l’épargne, s’il dispose d’un apport, s’il est propriétaire ou non de sa résidence principale etc… Seront également pris en considération tous les éléments relatifs à son patrimoine : la disponibilité de son épargne, son reste à vivre, s’il possède de l’immobilier locatif.

• Les options demandées par l’investisseur
  Plus l’investisseur va demander d’options relatives à son crédit, plus la prime sera élevée : absence de frais en cas de remboursement anticipé, différé d’amortissement, franchise etc…

L’assurance décès invalidité : obligatoire avec un crédit immobilier

Lorsque vous souscrivez à un crédit, vous devez également souscrire à une assurance. Cette assurance sert à vous couvrir contre les différents risquent auxquels vous pouvez être exposé : décès, perte totale et irréversible d’autonomie, invalidité permanente totale, invalidité permanente partielle, incapacité de travail totale, incapacité de travail partielle, chômage etc. Seules les assurances décès et perte totale et irréversible d’autonomie sont obligatoires. Les autres restent optionnelles. Elles sont parfois imposées par l’établissement prêteur en fonction du profil de l’emprunteur. Dans d’autres cas, c’est l’emprunteur qui peut demander à y souscrire afin d’être mieux couvert en cas d’incident de la vie. Plus le niveau de couverture est élevé, plus la prime d’assurance sera élevée.

Comment est définie la prime d’assurance ?

La tarification de l’assurance est estimée sur la base d’un questionnaire de santé auquel vous devez vous soumettre. Ces questions vont concerner votre âge, votre taille, votre poids. Vous aurez ensuite à répondre à un certain nombre de questions relatives à votre état de santé, la prise de traitement médical, l’existence de pathologies notoires. La compagnie d’assurance pourra vous demander si vous êtes fumeur, le nombre de kilomètres que vous parcourez par an, si vous pratiquez des disciplines sportives à risque etc… En fonction des réponses que vous apportez à ce questionnaire, l’assureur va pouvoir définir la prime que vous aurez à payer pour pouvoir bénéficier du niveau de couverture souhaité.

Si elle ne peut statuer et nécessite de plus amples informations, elle peut vous demander de faire un bilan sanguin, de lui fournir des résultats d’examen déjà passés ou de procéder à un examen médical. La démarche peut paraître intrusive, mais le but est de vous offrir la protection la plus adaptée en fonction de l’état de santé de chacun. L’assureur s’engage tout de même à rembourser tout ou partie de votre crédit (en fonction des quotités) si jamais il vous arrivait quelque chose. Il est donc important de répondre de manière sincère et exacte à l’intégralité des questions posées.

Quel est l’impact du taux de l’assurance sur le taux global ? 

Lorsque l’on souscrit à un crédit, l’usage veut que l’on soit exigeant sur le taux de crédit. Certes celui-ci est important, car il va conditionner votre mensualité. Néanmoins il ne faut pas négliger le poids de l’assurance décès invalidité sur votre financement global.

Ci-dessous quelques exemples illustrant l’incidence des différents taux sur votre opération, si vous financez une acquisition à crédit pour une valeur de 200 000€ :

Ce tableau illustre de manière assez claire l’incidence non seulement de la durée de financement sur la mensualité de crédit, mais aussi l’importance du taux d’assurance. Dans cet exemple les calculs ont été réalisés avec une assurance décès invalidité de base, donc avec le niveau de couverture le plus faible.

On notera par ailleurs, que l’allongement de la durée de crédit a, entre autres choses, la capacité d’alléger le poids de la mensualité. Ainsi, il peut être parfois judicieux de partir sur une durée de crédit un peu plus longue. Ainsi vous avez la possibilité d’investir sereinement et de ne pas subir le poids d’une acquisition pour avoir simplement voulu vous endetter sur une période plus courte.

Pour pouvoir bien comprendre les tenants et les aboutissants des conditions de financement et choisir l’alternative la plus adaptée à votre situation, il est utile d’être accompagné dans ces démarches. Ainsi, un conseiller en gestion de patrimoine sera à même de vous illustrer l’adéquation des différentes options de financement et vous accompagner dans le choix de la solution la plus adaptée à vos besoins.

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